图源：蓝鲸财经

历经近几年的收并购扩规模、业务多元化探索后，物企随着房地产市场深度调整及经济环境的变化，也迎来了自身的发展周期。

行业正面临多项挑战，包括关联地产公司流动性问题及交付面积下降、收并购带来的计提商誉减值、城市服务应收账款周期较长、增值服务业务增长失速等。

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央企背景的保利物业（06049.HK）也在克服难题。

据保利物业8月22日晚间发布的2023年中期业绩，截至今年6月底，其贸易应收款项及应收票据约为29.6亿元，较去年底增加约7亿元，一方面是因为管理规模增加；另一方面则因为公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响，导致贸易应收款项余额增加。

据媒体报道，保利物业管理层在投资者业绩会上回应称，公服项目一般在合同里自带1—3个月的合同账期，正常回款周期长于住宅及商办，受上半年公服收入占比提升影响，物业板块当期回款率略有下降，当前公服应收余额和去年同期相比也有一定增长。

上半年，保利物业来自公共及其他物业项目的收入为12.2亿元，同比增长30.9%，贡献了25.4%的物管收入；新签约项目单年合同金额则为6.9亿元。

公共服务业务的甲方较为特殊，为防止这项业务应收账款周期较长甚至出现大比例计提坏账的情况，保利物业管理层在投资者业绩会上表示，公司今年在应收款管理上实施了新管理动作，上半年编制了应收款管理体系，针对每个业态、每个客户类型，从立项、合同签订、进场、应收生成、催收，各个阶段都制定了岗位固定动作，包括催收方案、激励政策等；同时从源头上把关，在外拓项目前端控制审核标准，提高拓展项目质量，避免回款风险过大、信用等级过低的项目获取。

营收净利双增长

内生外拓齐发力

整体来看，保利物业上半年的业绩表现可圈可点，营收同比增长10.7%至71.4亿元，归母净利润则同比上升21.5%至7.6亿元。

利润增幅高于营收增幅，保利物业的盈利能力上半年有所提升。

财报显示，其毛利率上半年同比提升1个百分点至21.2%，净利率则提升1个百分点至10.9%。在行业中虽不算优秀，但在向平均水平靠齐。

营收净利的增长主要来自管理规模的增加，上半年保利物业合同管理面积增至8.42亿平方米，在管面积约6.51亿平方米，分别同比增加15.2%、24.3%。

细分业务板块来看，来自物业管理服务的收入同比增加21.8%至48.18亿元；非业主增值服务受关联的房地产行业下行影响，营收同比减少3.8%至10.5亿元；社区增值服务收入也同比减少9.3%至12.72亿元。

背靠正在冲击销售排行第一的保利发展，短期来看保利物业将有持续的业务增量。

今年上半年，其来自保利系统内的新增在管项目数为76个，较去年同期提高65%。

总体来看，其来自保利系统内的合同管理面积占比为38.3%，在管面积占比则为36.7%。

同时，保利物业的市场化拓展也在发力。

上半年，其新签约第三方项目单年合同金额12.9亿元，同比提升111%。其中，上半年新签约千万元级以上项目金额6.1亿元，追平去年上半年总签约合同金额。

物管业务中，来自独立第三方的合同管理面积、在管面积占比均超六成，且同比均有所提升。

另一个亮点是平均物业费单价的提升，住宅社区物业费单价同比增加0.04元至2.29元/平方米/月，这在物业费涨价难的行业难题下，实属不易。

30亿元保证金引关注

社区增值服务降速

营收净利双增、毛利率回升、市场拓展能力得到验证，但投资者并没有给这份业绩打满分，业绩发布次日，保利物业股价收跌3.77%至37港元/股。

在投资者平台，有关保利物业被保利发展“押住30亿元”的讨论不少。

财报显示，保利物业截至今年6月底的预付款项、按金及其他应收款项约为38.89亿元，其中30亿元来自与保利发展开展车位租售业务代理服务的保证金，约定于今年底收回。

实际上，2022年，保利物业也向保利发展支付了一笔30亿元的上述保证金，并约定于当年12月收回。

截至6月底保利物业持有现金及现金等价物68.96亿元，相较去年底减少了约20.6亿元。保利物业在业绩报中所说的“将资金投入到使用效率更高的资产运营业务及增值服务”，便包括了上述车位租售业务。

投资者的疑问在于，这30亿元是否属于关联方资金占用，以及这部分资金在半年内产生的利息收入归属，或利息总额与业务利润孰多孰少。

在2022年中期业绩会中，保利物业管理层曾表示，当期车位代销业务实现的利润高过这笔资金在银行存款所能获得的利息。

这份整体表现优异的业绩中，另一个“瑕疵”是社区增值服务业务，这部分营收同比下降了9.3%至12.72亿元。

细分具体业务来看，社区资产经营服务营收同比增长了4.5%，下降主要来自社区生活服务及其他业务，营收同比减少14.4%至8.75亿元。

保利物业所管理的小区多分布在高线城市，业主消费能力相对较强，有利于其社区增值服务业务的开展。在这个业务板块，其孵化了美居、社区零售、车场服务、社区便民等产品。

2022年，这部分业务为保利物业贡献了22.4%的收入，为30.6亿元，同比增幅超三成。

但在整体消费不振的环境下，这部分业务也受到了影响。

“主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。”保利物业解释道。

同日发布中期业绩的另一家物企管理层在业绩交流会上也提到外部因素对增值服务业务的影响，“市场环境确实对多元业务的布局有影响，整个经济环境下，各行各业都受到了一定的冲击。”

不过，虽板块营收下降，保利物业社区增值业务毛利率提升明显，由去年同期的31.89%增加至38.12%，进而带动了板块利润的增长。